ЗСЦЦС

Федеральный закон от 05.04.2013 N 38-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" скорректировал порядок проведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Предусмотрено, что орган местного самоуправления в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс. В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
До заключения договора управления многоквартирным домом управление таким домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Ранее было предусмотрено, что открытый конкурс по отбору управляющей организации проводится в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Федеральным законом уточнены срок заключения договора управления многоквартирным домом, а также условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Кроме того, уточнен порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в отдельных случаях.
Застройщики более не смогут навязывать жильцам новостроек свои управляющие компании.
Поправки касаются управления многоквартирными домами - новостройками.
Увеличен срок проведения открытого конкурса по отбору организации для управления вновь введенным в эксплуатацию многоквартирным домом. Местные власти обязаны в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию объявить о таком конкурсе (через Интернет) и провести его в течение 40 дней с момента размещения объявления. Ранее на всю процедуру отводилось всего лишь 10 рабочих дней с даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, что было явно недостаточно для должной организации конкурса.
В период проведения конкурса управлять новостройкой, как и прежде, может сам застройщик (при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами). Либо он вправе заключить договор с управляющей компанией, но не более чем на 3 месяца. В этих случаях плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится застройщику (управляющей компании).
Местные власти обязаны уведомить дольщиков о результатах конкурса и условиях договора управления домом в течение 10 дней после его проведения.
Договор с управляющей организацией, прошедшей конкурсный отбор, заключается не застройщиком, а каждым лицом, принявшим от него помещение. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны договора, если они составляют более 50% от их общего числа. Договор заключается в порядке, установленном ГК РФ. Он предполагает возможность рассмотрения разногласий по договору, понуждения к его заключению, возмещения причиненных убытков в результате необоснованного уклонения от его подписания.
Если конкурс не состоялся, договор управления домом заключается с компанией, отобранной застройщиком.
Одновременно вносятся юридико-технические поправки в Закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ. Кроме того, уточнены условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда. Ранее внесенными изменениями были пересмотрены требования к составлению графиков работ по формированию и государственному кадастровому учету земельных участков под многоквартирными домами. Они должны быть рассчитаны на период до 1 января 2016 г. (прежде - до 1 января 2012 г.) и не касаться домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Установлено, что графики, составленные по новым требованиям, представляют регионы, претендующие на получение поддержки, в случае подачи заявки после 1 января 2013 г. Таким образом, субъекты Федерации, получившие такую поддержку ранее, могут не корректировать указанные графики.
В Жилищный кодекс РФ внесены изменения, касающиеся вопросов управления многоквартирными домами
19 апреля 2013 г. вступит в силу Федеральный закон от 05.04.2013 N 38-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 38-ФЗ). Он призван регламентировать внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги лицами, принявшими от застройщика помещение в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче. Кроме того, Законом N 38-ФЗ изменен порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации.
Застройщики не будут заключать договоры с управляющими организациями, отобранными по итогам проведения открытого конкурса
В соответствии с Законом N 38-ФЗ изменится субъект, заключающий договор с управляющей организацией, отобранной по результатам проведения открытого конкурса. В настоящее время договор на управление многоквартирным домом должен заключать застройщик. После вступления в силу Закона N 38-ФЗ это станет обязанностью лиц, принявших от него помещения в многоквартирном доме. По общему правилу договор будет заключаться с каждым из них в отдельности. Однако группа таких лиц, составляющая более половины их общего числа, сможет выступать в качестве одной стороны заключаемого договора.
Установлены правовые основания внесения квартплаты застройщику до заключения договора управления многоквартирным домом
Напомним, что в настоящее время на основании п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ у лиц, принявших от застройщика жилое помещение, возникает обязанность вносить плату за помещение и за коммунальные услуги. По общему правилу эти средства должны поступать в управляющую организацию. Однако Жилищный кодекс РФ предусматривает случаи, когда управление многоквартирным домом может осуществляться самим застройщиком. Таким образом, существует вероятность возникновения ситуации, когда застройщик обязан осуществлять управление многоквартирным домом, обеспечивать его содержание и текущий ремонт, но не имеет правовых оснований для взимания за это платы. Впрочем, данная сумма могла бы быть взыскана в качестве неосновательного обогащения с лиц, обязанных вносить плату.
Законом N 38-ФЗ данная неопределенность устранена. Установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна будет поступать застройщику, осуществляющему управление многоквартирным домом, даже если с ним не заключен соответствующий договор.
Если лица, принявшие жилое помещение от застройщика, или сам застройщик, заключили договор с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, плату за жилое помещение и коммунальные услуги следует перечислять такой управляющей организации.
Изменен порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации
В соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение десяти рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Порядок его проведения утвержден Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".
Нередки случаи, когда предусмотренного законом срока оказывается недостаточно для завершения муниципальными органами конкурсных процедур. Впрочем, как показывает существующая судебная практика, нарушение сроков проведения открытого конкурса не влечет признания торгов недействительными (см., например, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 по делу N А33-3485/2012).
Закон N 38-ФЗ обязывает орган местного самоуправления в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию разместить на официальном интернет-сайте извещение о проведении открытого конкурса. На само проведение конкурса будет отведено сорок дней с момента размещения указанного извещения.
О результатах конкурса и об условиях договора управления многоквартирным домом муниципальный орган в течение десяти дней должен будет уведомить лиц, принявших помещение от застройщика. Последним предстоит в обязательном порядке заключить с отобранной организацией договор управления домом (ст. 445 ГК РФ).

Скачать документ.